厦门房价快涨急跌惊心 开发商购房者是进是退两难
2018-08-09 21:01 | 来源：未知 | 作者：admin
每经记者 唐洁
厦门，作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市，其房价可比肩一线城市。从曾经的领涨到如今的领跌，厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂。
近日，《每日经济新闻》记者实地走访了厦门部分楼盘，还原厦门楼市从房价涨幅全国第一，到限价之下开发商亏本卖房的真相。
房价曾比一线城市更坚挺
国家统计局数据显示，2014年7月，70个城市中房价下降的城市较当年6月增加至64个，就连北上广深四大一线城市也首度加入了下降的行列。而厦门的房价依然保持上涨趋势，当年7月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，双双位居全国第一。彼时，厦门房价已连续26个月环比上涨，有分析称厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。
在经历了短暂调整后，厦门新房价格继续上涨。2016年8月，国家统计局发布的当年7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一。
2016年“9·30新政”出台前一个月，厦门率先出台政策，也因此成为最早进入楼市调控的城市之一。2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告自当年9月5日起，厦门执行住房限购政策，有效期至2017年12月31日。
而厦门目前还在沿用2016年出台的限购政策，即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭；无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。
此后厦门陆续出台政策加码调控，2017年3月25日起，厦门新购买的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。
二手房低价甩卖，有的一套亏百万
今年上半年，厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米，同比下降30%。其中岛内商品住宅销售量为8.3万平方米，全市占比14%；岛外商品住宅销售量为50.5万平方米，全市占比86%。
“我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方米卖7万元的都有，现在卖6万出头，成交价6万元左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向《每日经济新闻》记者表示。旁边就是万达，对面就是五缘湾，这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段房价也没能扛住下跌的行情。
而在距此近10公里外的大嶝岛，二手房成交价格也大幅下降，整个大嶝岛只有国贸金门湾一个项目。“过去高峰时一个月可以有7、8套的成交，最近好的时候大概成交一两套。”环嶝南路附近的一名中介表示，高层住宅均价每平方米跌了7000~8000元。
成交方面，厦门二手房交易已不仅仅是腰斩。厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》数据显示，今年上半年厦门二手住宅交易套数6995套，同比减少65%；交易面积71.3万平方米，同比减少64%。其中二季度交易4240套，交易面积42.2万平方米，同比减少58%。
上述链家工作人员说：“最近成交以刚需客户为主，投资客很少，因为现在有两年限售期，投资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投资客都是短期投资，一般等不到两年。现在的房价是缓慢往下跌的，如果再等两年，也很难保证赚钱。去年有投资客因为合股炒房被套住，也有人就低价甩卖房子，甚至亏100万~200万元的也有。”
同区域土拍楼面价遭“腰斩”
2018年6月1日，海沧马銮湾板块出让两幅地块：2018HP01和2018HP02。2018HP01地块位于海沧区新阳东片区新垵北路与乐活路交叉口，由保利以29.1亿元（楼面价25086元/平方米）竞得，溢价率0.34%。该地块需无偿移交政府社区电商物流配送终端站200平方米、邮政一般支局600平方米、社区书店300平方米、通信汇聚机房60平方米。
2018HP02地块由金地以23.8亿元（楼面价25105元/平方米）竞得，溢价率0.42%，需无偿移交生鲜超市中心店1500平方米、开闭所200平方米。
而该两宗地块旁边就是马銮湾的单价地王：由海投房产拿下的H2016P02地块，楼面价达38505元/平方米，与同区域内土拍楼面价有近万元的差价。记者发现，近年来这样的情况在厦门岛外的四个区内都有出现。
今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元/平方米，被海晟夺得。翔安X2018P02地块，被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元/平方米竞得。两宗土地出让后引起市场热议，因为此片区相距不远的地段曾诞下地王。
2016年8月26号，2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价37512元/平方米竞得，溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得，楼面价38345元/平方米，溢价率139.66%。
8月6日，《每日经济新闻》记者实地走访了融创在2016XP06地块打造的融创东南府，以及刚刚出让的翔安X2018P01地块和X2018P02地块。融创东南府在翔安南，后面两宗土地在厦大翔安校区附近，两个地段相距约14公里。在乘车过程中记者也注意到，刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。
除区域发展有所差别外，两次土拍相关的政策也有所变化。今年7月初，厦门出台“一次性销售”土拍限制，10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。厦门市国土资源与房产管理局的出让公告显示，X2018P01、X2018P02地块要求竞得人一次性申请宗地商品住房预售证，并一次性全部公开对外销售。
“这个政策对开发商来说是一件很可怕的事情。因为一块地分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商则处于被动状态。”厦门购房内参创始人黄汉彬表示。
限价之下开发商亏本卖房?
8月6日，《每日经济新闻》记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心。据负责接待的置业顾问介绍：“我们这个楼盘位于翔安南部新城，紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园，靠近在建的3号线地铁，距离将要建成的大嶝机场仅有10公里，算是厦门岛外一个价值洼地。”
此宗项目地块便是上述融创竞得的2016XP06地块，上述置业顾问坦言：“整个翔安新城的起点是非常高的，按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算，我们的房价应该在5万~6万元/平方米才有利润。但是现在政府在调控房地产，所以我们现在高层的均价就在3.6万~3.8万元/平方米之间，带精装修。”
那么仅比拿地楼面价高1000元/平方米还带精装修，融创东南府是在亏本销售吗？
该名营销人员说：“这个价格卖是亏本的。现阶段高端楼盘因为限价与周边普通楼盘的价格差距不大，限价阶段开发商在让利。过去开发商是顶着天花板拿下的地块，如今大浪退去，开发商在裸泳，客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳。”
对于上述说法，记者查阅了融创东南府的相关备案信息，（8号楼、12号楼、14号楼）获批预售许可证的主力户型为116.10~154.64平方米高层，最高价格为71132.95元/平方米，最低价格为39909元/平方米，总价区间在463.3万~1099.9万元/套。
厦门房地产联合网董事长章卫国表示，融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米，所以不能单从这一个去对比，要综合去看，并且融创东南府还配有车位。记者也注意到除两栋高层住宅外，其别墅或叠墅类产品大约有10栋，占比更大。事实上，此类产品盈利空间相对高层住宅要更高一些。
楼市仅靠本地人支撑
2016年限购以前，厦门有近7成购房者是外地人。但从最新数据可以发现，购房者比例已经发生完全逆转，异地购房者被拒之门外，楼市基本靠本地需求支撑，这就是限购导向下的楼市。
克而瑞相关分析指出，对于购房者来说，限售和限价对投资需求的打压最明显，限售无法实现房价短期上涨的红利，尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险；限价则直接限制了房价的上涨预期，二者共同作用，投资客尤其是短期投资客必须退出。
58安居客房产研究院房产分析师吴寅认为，本轮厦门房地产出现下滑较为明显的主要是“老破小”，品质较好的学区房实际上没有出现大幅度下降，甚至依然坚挺。实际上因为2016年到2017年间左右厦门房价上涨过快，本轮楼市回调挤走的是投资泡沫。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性，下半年不会再出现大幅下跌。”吴寅表示。
新景祥厦门市场研究中心相关报告指出，下半年市场调控政策难以有实质松绑，调控周期拉长，“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续，但调控措施不会再超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市，且部分地块要求一次性取得预售许可证，商品住宅供应量有望迎来小高峰，但在调控政策严格执行之下，市场成交将低位回升。价格方面，楼市均价整体高位企稳，稳健平稳会是未来房价的主基调。”
黄汉彬对《每日经济新闻》记者分析称，未来厦门房地产市场还有一定的基本面支撑，“厦门平均每年人口净流入近4万，在人口基数400万对比下，净流入比例高。其次是厦门的学位逐年增加，净流入是户籍人口，很多人来是没有户口的，不体现在4万人中。”
“厦门得天独厚的地理位置，使得周边的泉州、南平等地居民都以拥有厦门的一套房子为荣，同时厦门的购买力也是不容小觑的。这次厦门房价下跌，也受到很多北上广深人关注。限购政策一旦放开，房价最后的结果是降不下来的。”章卫国表示。
